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2017年3月26日,北京对商业、办公类项目进行限购、限售、停贷,从而在需求侧切断了针对此类改造住宅的炒房通道。“3·26新政”出台后,北京商住公寓成交迅速冰冻。时至今日,经过5年的政策消化,北京商办市场仍未走出低谷,无论成交价格还是成交量,都无法与政策出台之前相比。

业内人士认为,在目前商办限购限贷、国家鼓励发展租赁的背景下,盘活市场存量,进行“商改租”,不失为一个可行的方式,商办市场或将迎来别样的“春天”。

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“3·26新政”的核心是对商业、办公类项目进行限购、限售、停贷。图片/IC photo

故事:

签约前夕新政出台,买家因无商办购买资格而退房

2013年夏天,由于不够五年连续社保,无法购买纯住宅,小瑞(化名)在朝阳区北苑附近购置了一套不限购的商住新房项目,57平方米总价160万元左右,产权证上署的是他母亲的名字。2014年,小瑞拿到了房本,将房子通过中介出租。

2017年春节刚过,北京再次盛传“商办类住房将全面限购”。此时,小瑞的社保已满五年,眼看着小孩也快到入学年龄了,小瑞萌发了卖掉商住房、重新置换住宅的打算。春节后,小瑞就通过中介机构将房源挂出,陆续洽谈了不少购房者。在“3·26新政”出台前的3月20日,小瑞刚跟购房者洽谈完毕,准备将房子以260万元的价格出售,购房者支付了40万元定金,就等着3月27日小瑞的母亲从外地坐飞机来京签约。

然而,从当年3月17日开始,北京楼市政策持续加码,密度和力度大大超出了小瑞的预期。粗略算下来,从3月17日到27日这十天里,北京一共出台了九项调控政策,涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、学位划分……紧接着配以严格的突击检查,断绝了所有炒房的可能。

小瑞当时的打算是,他名下没有房贷记录,将商住房卖了换住宅,按首套房35%的标准,首付260万元,就能重新买下总价700万元的住宅。在“3·26新政”出台当天,他还在网上浏览房源信息。

没想到的是,小瑞等来的却是“商住限购”的消息。2017年3月26日,北京市住建委等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,强调商业、办公类项目不得擅自改变为居住等用途;开发企业新报建商办类项目,最小分割单元不得低于500平米;在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织;已销售的商办类项目可出售给个人,但须满足名下在京无住房和商办类房产记录,以及连续五年缴纳社保或个税;商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

面对突如其来的商住限购,小瑞很无奈,但他也理解政策变动带来的不可控因素,因此,当买房人因不具备购房资格而想退房时,他也就答应了。随后几年,小瑞只能将这套房租出去。直到2021年6月,他才将这套商办房以145万元的价格出售,相比他入手时的160万元左右,亏损了近20万元。

走势:

新政影响下商办市场显著降温,近年成交有所回升

“3·26新政”出台5年来,对于新建和二手的商办类市场都产生了明显的政策效应,具体来看影响又有所不同。

其中,在新建商办类市场方面,开发商拿商办类土地开发的积极性有所受挫。来自中原地产统计显示,2016年,商服用地溢价率达35.37%,2017年跌至14.83%,环比下跌20.54个百分点;而近三年商服用地溢价率更是不到1%。

从细分产品类型看,限购之后,商办公寓等小面积产品市场瞬间冷却,供销两端陡然下滑;而对于500平方米以上的商办大面积产品来说,限购政策对其影响力较小,近五年供应也持续上涨。从供应端面积段的占比情况来看,来自中原地产统计显示,自2017年起,500平方米以上大面积商办产品的占比明显上涨,2021年已达五成以上,成为市场供应主力;但在成交端,仍以100平方米以下小面积产品为主,500平方米以上大宗成交占比仅小幅上涨。

在成交量方面,来自诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2017年,北京新建商办房全年成交57252套,2018年出现下滑态势,全年成交41112套,之后自2019年起成交规模连续3年回升,在2021年成交77289套。对此,诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪分析称,新建商办产品在政策出台后,虽然短期内造成一定的回落影响,但恢复速度较快,随着服务业逐渐扩大、2020年北京自贸区政策逐步推进等,互联网科技等企业逐渐增多,市场需求也随之增多,在一定程度上带动北京商办市场整体向暖。

实际上,“3·26”新政提出的商办限购限贷政策,对于打击投资投机、抑制房价泡沫起到了至关重要的作用。新政实施不仅对新建商办类市场打击明显,亦波及到二手商办类市场。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2017年,北京二手商办房全年成交19715套;之后的2018、2019、2020年这三年,年度成交量均处在16000套档位;2021年稍有回升,全年共计成交20217套。“二手商办主要受现有房源、购置者心态等因素影响,在政策出台后成交量出现短期下滑,随后一直呈现平稳运行态势,也再没有出现大涨情形。”关荣雪分析。

位于朝阳区的中弘北京像素可谓是北京商办房的典型代表之一。中原地产统计显示,2016年,该小区量价达市场峰值,2017年新政出台后成交量呈断崖式下降,2018年至今,参考均价保持在3万元/平方米左右低位徘徊。

建议:

将商办类产品进行“商改租”,盘活市场存量

北京中原研究部回顾,在2017年“3·26新政”出台前,相关政策对商办房的面积大小、买家是否为企业等并无限制,且不限购、不限贷,这吸引了大量置业者涌入商办市场。2016年商办市场迎来“高光时刻”,成交量近7万套。随着“3·26新政”的出台, 2017年商办市场整体成交量下跌明显,后续市场成交亦持续低位徘徊。

那么,商办市场接下来应该怎么走?北京中原研究中心分析,在政策不放松的前提下,商办市场难见起色,不过,在目前商办限购限贷、国家鼓励发展租赁的背景下,盘活市场存量,进行“商改租”,不失为一个可行的方式,商办市场或将迎来别样的“春天”。

事实上,北京“商改租”已有政策支持。今年3月18日,北京市人民政府办公厅发布《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》的通知,其中提出,鼓励利用非居住存量房屋改建保障性租赁住房,对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋,在符合规划原则等前提下,经区政府同意,可将其改建为宿舍型(含公寓型)保障性租赁住房。

一些业内人士也同样看好“商改租”。58安居客房产研究院分院院长张波表示,“3·26新政”出台后,北京商住公寓市场成交下滑明显,后续市场成交量虽有所反弹,但无论成交价格还是成交量,都无法与此前相比。展望未来,可鼓励大量商办房转为居住型租赁房,尤其可以考虑转为保障性租赁房,以解决新市民的租住问题。

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆

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